市场动态：中国首批公募REITs即将上线

（1）首批试点主要为基础设施REITs，共计9单，预计募集规模约300亿；

（2）是一种低门槛投资不动产的优质产品，长期收益率介于债券和股票之间并且较为稳定，更适合具有一定风险偏好的投资者；

（3）作为短期投机产品，成熟市场的REITs波动也较大，注意风险控制；

（4）有利于推动我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结构改革，增强资本市场服务实体经济的质效；

自2020年4月30日证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，中国首批公募REITs产品历时一年终于要在5月31日正式发售。截至目前，除机构投资者认购火爆之外，个人投资者也表现出非常高的热情并密切关注。

中国首批公募REITs概览

本次试点主要为基础设施REITs，主要包括仓储物流、产业园区、数据中心、收费公路、机场港口、水电气热、污染治理和5G信息网络等。本次获批项目包括上交所5单，深交所4单，共计9单（详见表1），预计募集规模约300亿。

表1：首批9支REITs基金简介

数据来源：新闻整理及奕丰金融研究部编撰

截至2021年5月25日

第一批公募REITs试点项目均为优质资产，项目运营方经验丰富，历史经营状况良好，现金流相对稳定。例如试点项目中机构战略配售高达70%的普洛斯仓储REIT，基础设施资产共计7个仓储物流园，建筑面积共计约704，988平方米，预计平均出租率98.72%，营收（包括租金和管理费）共计40.04元/月/平方米，估值合计约53.46亿元。全部初始基金资产投资于普洛斯仓储物流基础设施支持证券并持有其全部份额。根据公司财务模型分析，预计2021及2022可供分配金额为2.5亿元及2.52亿元，因此假设基金发行规模为53.46亿，预计现金分配率分别为4.46%和4.47%。综上所述，投资者的主要收益来自于房产租赁获得收入后的分红，但除此之外，也可以获得因基础设施的资产增值带来的基金净值的增长。

首批基础设施公募REITs基金采取封闭运作模式，没有申购费及赎回费，只收取管理费（采取固定+浮动的模式）、托管费等费用。本次REITs将通过三种方式进行发售：战略配售、网下发售与公众发售。其中，个人投资者可以参与场内和场外两种认购方式，所持份额无锁定期，可在二级市场自由流通。首批REITs最低门槛大致在100-1000元之间，上市首日涨跌幅限制为30%，之后为10%。

REITs简介

REITs (Real Estate Investment Trusts)，即房地产投资信托基金，是一种以发行收益信托凭证的方式公开或非公开汇集特定多数投资者的资金，交由专业机构进行房地产投资管理经营，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。简而言之，所有投资者集资购买不动产，分享其之后运营或增值带来的收益。

公募REITs是一种低门槛投资不动产的优质产品，长期收益率介于债券和股票之间并且较为稳定，更适合具有一定风险偏好的投资者。并且由于本身属于另类投资产品与主流投资品种相关性较低，可以有效分散投资组合中的风险。

REITs具有以下优点：投资门槛低（一般100元-1000元起投）、回报相对稳定（优质资产现金流良好，定期派息）、流动性较高（二级市场可自由交易），详见我们此前文章《投资学堂：什么是 REITs，什么是公募 REITs？》

全球REITs市场现阶段概况

纵观全球REITs市场，自上世纪60年代在美国创设以来，全球已有40个国家先后发展REITs，底层资产种类不断丰富，到目前为止几乎覆盖全部房地产种类。证券化占比最高的是新加坡，绝对体量最大的是美国。

数据来源：Statista数据及奕丰金融研究部编撰

截至2021年2月28日

美国是目前全球规模最大、产品最丰富和成熟的REITs市场（详见图2）。截至2020年末，美国REITs发行规模达到1.2万亿美元，共计223支，占全球60%以上。权益型REITs市值1.18万亿美元，其中基础设施类比重最大，占比17%，住宅类14%，工业和零售类各占11%。

美国REITs派息率稳定在4%，稳定高于美国国债收益率，同时REITs股息率高于同期S&P 500上市公司的股息率，因此成为具有吸引力的投资标的。新加坡是亚洲除日本之外最大的全球性REITs平台，目前一共43支，收益率高于新加坡海峡时报指数，市值年化增长率达到11%。

数据来源：Statista数据及奕丰金融研究部编撰

截至2019年12月31日

结语及投资建议

现如今的中国城镇化发展已不再是初期简单的“开发-销售”即获得高回报的阶段，城镇化的中后期更加注重于“运营”来获得稳定回报。城镇化发展初期，各类基建项目依赖大规模的信贷与债券等方式融资，杠杆率高，而REITs可以引导更多社会资本参与行业发展，提供了新的公众投资渠道，又为存量资本退出提供路径。因此，当前环境下开展基础设施REITs试点有利于推动我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结构改革，增强资本市场服务实体经济的质效，也符合党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具。

REITs是一种另类资产，全球存量规模比较小，与股债较低相关性，是传统资产的补充。作为投资组合中的另类投资，如果长期持有，其年化收益普遍高于债权固定收益的特征确实非常具有吸引力；但如果作为短期投机产品，成熟市场的REITs波动也较大，例如某香港上市地产信托基金在今年1月至3月之间因为市场剧烈震荡，最大跌幅超过30%，个人短期投资需要注意风险 ，控制仓位。

免责声明

市场有风险，投资需谨慎，过往的业绩表现并非未来回报的保证，投资/理财产品不保证一定盈利，也不保证最低收益/本金。

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本文来自奕丰金融