9月多城房价加速回落 专家称楼市明显进入降温周期

财联社（北京，记者 李洁）讯，国家统计局发布的最新数据，显示多城房价加速回落。

10月20日，国家统计局公布的70城房价数据显示，9月70城整体新房、二手房价格均下跌。同时，新房、二手房上涨城市数量持续减少，下跌城市进一步增加。其中，新建商品住宅上涨城市数量减少至27个，下跌城市为36个，较上月增加16城；二手住宅下跌城市为52个，较上月增加18城。

从涨跌幅情况来看，9月70城新房价格平均跌幅为0.08%，为今年以来首次下滑；二手住宅价格环比下跌0.19%，跌幅较上月扩大0.17个百分点。

“新房价格指数出现2015年5月份以来的首次下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，9月70城新房价格止涨转跌，而二手房价格则是连续第二个月环比下跌，可以看出价格下行正由二手房市场向新房市场传递。

“9月市场整体保持下行，全国新建商品住宅销售面积也创2016年以来新低，重点城市二手房成交量降至历史低位，此外第二轮集中供地房企拿地积极性降低，市场预期下降、成交量低迷导致价格下跌。”许小乐补充道。

诸葛找房一位分析师指出，“调控重压之下，房企为了加速回款，促销优惠行为不断，加之近期楼市调控频频升级，从加强限购限售到发布二手房指导价、打击学区房炒作等全国范围的楼市调控动作贯穿整个房地产行业，房企面临的销售压力加剧，以价换量现象增多。”

就各线城市不同情况，许小乐表示，二手房市场一线城市价格下跌幅度超过二三线城市，主要是一线城市以存量房为主，信贷、调控收紧下供需双方预期调整更快。新房市场上三线城市价格率先下跌，三四线城市以新房市场为主，房企对于项目去化、销售回款的需求更迫切，导致新房价格下行压力超过二手房。

对于房企而言，在融资收紧、销售放缓、价格下行的市场环境下，面临的资金压力依旧很大。

国家统计局数据显示，今年1—9月份，房地产开发企业到位资金151486亿元，同比增长11.1%；其中，国内贷款18770亿元，下降8.4%；利用外资59亿元，下降36.9%。

“利用外资大幅下降，说明房企在海外融资比较困难。”一位房地产行业人士表示。

“自8月以来，有十余家企业海外评级或展望受到评级机构下调，提及最多的因素为当前行业不确定性增强，内房海外债市场波动幅度较大，未来海外再融资可行性下降，企业当前的流动性不足以支撑未来到期债务。而海外债通常以借新偿旧的方式置换到期债务，因此海外市场波动必然阻碍新债的发行。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析。

据中指院统计，2022年为房企海外债到期的主要年份，年度到期债务约3620亿元。

值得注意的是，近日央行几次针对房地产市场表态，强调要维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益，释放出积极的信号。

贝壳研究院监测的重点城市主流房贷利率数据显示，10月房贷利率在年内首次出现环比下降，这表明局部市场住房信贷环境有所改善。预计四季度住房信贷环境继续边际改善，对首套置业客群、卖一买一的改善客群予以保障和支持，利于修复市场预期，减缓市场调整压力。

不过，严跃进认为，尽管近期有一些政策适度放松的表现，如信贷政策放松，但是要真正影响市场基本面，其实是有滞后效应的。“当前房地产市场明显进入降温周期，从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间。”