中国版的REITs今天公开发售，你去认购了吗？

相信很多嘉友都有基金操作经验，但是对于新生事物的REITs来说，恐怕大家和我一样也是一知半解的。

为此，今天楼主从8点-16点，从发奋自学到亲自跑去银行请教有基金从业资格的理财顾问、券商的投资顾问，然后回家做了详细分析，直到收盘前3分钟才认购完成。但是由于理解偏差，估计这次还是买了个“寂寞”。所以写下以下的经历，给有兴趣投资REITs的嘉友们做个参考。

1、REITs释义、起源、特征、性质

REITs（全称：Real Estate Investment Trusts）即不动产投资信托基金，是指在指定交易所公开交易，通过资产证券化的方式将具有可持续性、稳定性收益的不动产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。简单来说，REITs投向的并不是大家熟悉的股票、债券，而是不动产，并且是经过特殊处理（即资产证券化ABS）之后的不动产。

REITs起源于美国，诞生之初是为了满足部分高净值投资者参与商业地产的诉求以及支持跨洲高速公路的投资建设。

在国外成熟市场，REITs具备收入稳定、高分红、高流动性等特征，在资本市场中占有重要地位。

国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金和封闭式基金。

2、中国版的REITs

我国的公募REITs从筹备规则到发行上市，经过了一年多的时间，但在此之前讨论了有近十年的时间。

2020年4月30日，CSRC就出台了一个征求意见稿，关于《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，因此很多人都认为中国版的REITs终于要来了。

2021年4月21日，深圳交易所正式接受基础设施公募REITs产品申报。

2021年5月17日，沪深交易所发布公告称，首批9只基础设施公募REITs项目正式获得证监会批复。5月24日起，该批产品正式开启询价，5月31日公开发售。普通投资者即将迎来“躺着收租”的投资机会。

3、首批9只REITs的认购分析

此次，我国基础设施公募REITs采用“公募基金+ABS”的产品结构，整个产品存续期间封闭运作。基金80%以上资产持有单一基础设施ABS，其余可投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具，以基础设施项目租金、收费等稳定现金流作为基金收益来源，每年收益分配比例不得低于基金可供分配利润的90%。

这9只公募REITs可大致分为产权类（仓储物流、产业园区）和经营权类（高速公路、水务等）：虽然两者都是权益类公募REITs，但产权类REITs的股性更强，经营权类REITs更接近债。（见附件XLS图表）

2021年和2022年，首批9只公募REITS的平均现金分派率分别为6.52%和6.34%（其中产权类REITs的现金分派率相对较低）扣除交易费成本及可能发生的所得税，仍高于当前的十年期国债收益率及过去五年沪深300的平均股息率。首批REITs中有两只披露了内部收益率，均为6%左右。

4、认购渠道和流程

（1）认购渠道：场内（证券公司）或场外（银行、基金等平台）

强烈建议：场内认购

因为，基础设施REITs基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，只能通过二级市场买卖，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。

（2）认购流程：（以场内认购为例子，华泰证券APP认购格式）

第1步：先去开通“基础设施基金权限”（券商APP上都有，开通很快，很便捷）

第2步：确保资金账户里有足够的认购资金（必须先缴款）

第3步：按照不同交易所，输入认购金额或份额

上海交易所： 价格输入“1”然后直接输入“金额”（不要考虑认购价格和份额，系统会帮你自动配置，但是要1000元的整数倍！）

——楼主就是这里理解错误了，在输入“金额”的地方输入了“份额”！

深圳交易所：直接输入认购份额就可以了

5、特别提醒

我国资本市场似乎有个“成规”，创新的首批产品打磨时间很长，项目也都是精挑细选。比如以前的CDR基金、中日ETF和科创基金。

而在公募行业，创新产品首发往往意味着较大关注度。从过往FOF、养老目标基金、战略配售基金的发行看，首批产品的募集规模都比较大，“质量”也不错。

今天发行的REITs基金，是国内第一次发售，估计有政策红利，会按资金比例配售，所以申购越多配售得越多。

上市首日涨跌幅为±30%，需要注意基金的折溢价风险。

楼主声明：文中观点基于公开市场信息和历史数据，不作为直接投资建议，仅供参考。

后记：

截至今晚21点前，楼主又更新了下网络，据“东方财富快讯”：今天这9家公募REITs全部“超募”，一日吸金合计至少超过300亿元，相比面向公众投资者合计初始发售金额20亿元，超募逾10倍。

其中：富国首创水务REIT单日认购金额超60亿，比例配售不到1.5%，刷新了公募基金比例配售新低纪录。

而博时、红土创新、中航基金均在傍晚通过深交所发布公募REITs提前结束募集的公告。

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学习了，一下就看明白了

没有认购

没有钞票了

没有认购

根本不知道

欧克欧克

没有认购

不会认购