【财联社时评】出租就不计入限购，能拉动购房需求吗？

这一“出租就不计入限购”的奇招被认为兼顾了各方利益，对于想购房但缺少“房票”的居民来说，出租一套名下就多出了一张“房票”；对于租房群体而言，盘活存量方式增加租赁住房供给，有利于解决好新市民、青年人住房问题。而且，这一政策坚持了“房住不炒”定位，突出住房的民生属性，可谓一举三得。

市场对这一新政也多有期待。根据湖南中原研究院分析，政策变化后，总计释放购房需求 39125人，其中短期新增需求 16992人，中期新增需求22133人。不过笔者认为，释放出来的数以万计“房票”仍然还是第一步，这些“房票”能否转化为有效需求，关键在于潜在购房人群的预期能不能有效转变。

从新政看，释放的主要是已有一套甚至两套及以上住房市民的购房需求，这些市民买房是为了改善居住条件，以往他们会选择将持有的房产出售从而腾出“房票”，这也是为何去年下半年以来，包括长沙在内的二线省会城市出现改善住房市场坚挺，但刚需市场量价齐跌的主因。

如今这些市民有了第二个选择——将已有住房通过与试点企业签订不低于10年的运营出租协议。运营企业能给出多少租金将影响市民的长期出租意愿，根据多家机构统计，长沙的房屋租金回报率在3%左右，为全国较高水平，但仍低于目前理财市场4%左右的收益率水平，更是远低于5%左右的房贷利率。

笔者认为，如果未来房价没有每年一定幅度的持续上涨，市民恐怕很难会选择将已有房产长租而非直接出售。这也意味着，这个设计精巧的政策能够释放多少真实购买力，仍然存在不确定性。

在这一新政之前，长沙已陆续放松房产调控政策，5月7日的新规是网签满4年可购第二套商品房，与近期陆续松绑限购政策的其他城市一样，目的都是希望释放购房需求提振萎靡的楼市。但统计数据显示，长沙市场今年一季度房屋销售成交152万方，同比下滑45%；刚刚过去的五一黄金周长沙成交热度也明显不足，同比下跌近57%。

笔者认为，松绑政策通过释放需求提振楼市，重点应聚焦那些有购房能力和居住需求但无资格的群体。如根据长沙规定，非本地户籍且未缴纳社保的家庭不可购买限购区域住房，这其中，大量在长沙生存的个体工商户就被排除在外。但事实上，如果居民在长沙一年居住6个月以上，给予购房资质也是符合“房住不炒”政策框架的。

从以往的经验看，只有真正的需求进入、成交量上升后，居民对楼市的预期才会有明显改变。当然另一方面，如果居民对宏观经济与个人收入预期乐观，购房需求也会随之增加。