前2月全国商品房销售额下降19.3% 楼市整体表现仍偏弱

2022年以来，在“满足购房者合理的购房需求”政策引导下，各地积极落实因城施策，房地产调控边际放松态势明显，购房者置业情绪有所好转，但整体预期仍偏弱。

3月15日，国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示，今年1-2月，全国商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%，其中，住宅销售面积下降13.8%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中，住宅销售额下降22.1%。

“去年以来，受多重因素影响，房地产市场出现了一定的下行态势。但是从今年的情况来看，在各方面的共同努力下，持续稳地价、稳房价、稳预期，房地产市场运行状况出现了积极变化。房地产下行态势得到了减缓。”国家统计局新闻发言人付凌晖在当日新闻发布会上表示。

中泰证券研究所政策组负责人杨畅指出，总体来看，房地产销售、竣工、施工、开工、拿地等端口的表现相对偏弱，整体信心仍然不足。“未来打通良性循环，还需要政策发力支持。”

销售端仍面临去化压力

“前2月销售指标同比现负值在预期之内，一方面，去年1-2月成交规模较高；另一方面，虽然政策逐步松绑，但由于松绑时间较短，目前购房者的入市意愿并未大幅提升。”诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱告诉记者。

贝壳研究院分析师潘浩则认为，尽管今年前2月销售面积出现明显的同比下降，但与2017-2019年同期数据相比仍保持在同一水平，且略有增长。

价格方面，易居研究院根据国家统计局公布的销售金额和销售面积测算，今年1-2月全国商品房均价为9845元/平方米，同比涨幅-10.7%。

“价格同比降幅较大，这是过去几年未曾出现的情况。”潘浩称，因房企一季度和上半年面临较大偿债压力，有动力通过促销加速销售和回款，双方面的因素共同导致价格同比下调。

此外，国家统计局数据显示，今年2月末，全国商品房待售面积57026万平方米，较2021年末增加6003万平方米；其中，住宅待售面积增加5552万平方米。

业内人士指出，从商品房待售面积的增加可以看出，销售端仍面临一定去化压力。不过从政策动向来看，今年以来不少城市在公积金贷款、商业贷款、购房补贴等多方面做出调整，将有效提振市场信心。

房企新开工积极性不足

值得关注的是，在行业面临较大压力情况下，全国房地产开发投资依然保持正增长。

国家统计局数据显示，2022年1-2月，全国房地产开发投资14499亿元，同比增长3.7%；其中，住宅投资10769亿元，同比增长3.7%。

潘浩认为，这与年初部分城市的“土拍开门红”，以及和企业对“保交付”高度重视直接相关。“开发投资数据的稳定，预示着行业基本面维持稳定，但同时也要看到行业所面临的流动性压力依然较大。”

虽然房地产开发投资额同比仍在增长，但增速较2021年全年有所收窄。

“前2月的开发投资增速数据，说明房企开发投资意愿仍偏弱。预计未来几个月，地方会出台积极创造营商环境、鼓励房企拿地相关的措施。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

与此同时，房企新开工积极性不足，今年1-2月全国新开工面积同比下降幅度超过10%。

“短期来看，随着房地产信贷环境持续改善，企业资金面有望逐渐改善，但在偿债高峰之下，企业整体仍面临较大资金压力，这将继续拖累新开工和拿地规模。预计短期新开工规模同比会继续下降，投资增速或继续收窄。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。

销售及融资规模的下滑，造成行业到位资金同步下行。今年1-2月份，房地产开发企业到位资金25143亿元，同比下降17.7%。其中，国内贷款4105亿元，同比下降21.1%；利用外资7亿元，下降27.4%；自筹资金7757亿元，下降6.2%；定金及预收款8027亿元，下降27.0%；个人按揭贷款4124亿元，下降16.9%。

“前两个月国内贷款4105亿，虽较去年同期下降，但月度均值仍高于去年四季度的月度表现，或表明国内贷款有所修复。”杨畅表示。

付凌晖在新闻发布会上指出，《工作报告》提到，要进一步推动坚持房住不炒，坚持推动稳地价、稳房价、稳预期，构建房地产发展的长效机制，加快推进房地产发展“租购并举”，进一步满足商品房市场正常需求，相信房地产市场平稳发展还是有基础、有条件的。