全国首个！郑州取消“认房又认贷”，放松限购了

郑州成为本轮楼市周期中，迄今为止救市力度最大的二线城市。

3月1日晚间，郑州市人民办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等五个方面，提出19条相关措施。

此外，郑州还开始降低二手房交易税费。据贝壳研究院郑州分院整理，目前郑州已经有3个区域的房管局开始执行二手房交易新政策，这标志着执行了7年的20%差额税开始取消。

“郑州本次救市政策力度比较大，突破了近一段时间各地对行业和市场纾困的逻辑。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，郑州楼市新政具有很强的代表意义，是纾困政策升级的标志，折射出当前地方在楼市稳定、财政压力、行业和市场发展所面临的困境。

二套房首付比例大幅降低

在本次郑州发布的楼市新政中，最受关注的措施之一，是首套房认定标准的改变。

此前，郑州二套房政策的执行标准是，居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房，或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录，再次购买普通住房，均按照60%首付比例执行。

而最新的《通知》明确，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。按此，已有一套住房但已结清房贷的家庭再次购房时，二套房首付比例有望从此前的60%降至30%。

“郑州为2016年调控收紧以来首个松绑‘认房又认贷’的重点城市。”平安证券分析师杨侃表示。

对二套房贷在设置一定前提条件下定向松绑的同时，另一个引起市场关注的措施是，本次郑州楼市新政中，有关满足居家养老需求的措施。

《通知》在第三条的“满足居家养老需求”中明确，子女、近亲属在郑工作、生活的， 鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

有分析师认为，此条对部分特定人群来说，或意味着购房额度的增加。

“目前郑州本市户籍家庭限购2套，单身及外地户籍限购1套。通知中未明确允许来郑投亲养老的投靠家庭，新购一套住房是否需满足当前限购规定；若突破，意味着新增额外购房名额。”杨侃称。

此外，郑州再次启动棚改“货币化安置”。《通知》显示，郑州将实施安置房建设工作三年行动，结合市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，郑州作为省会城市，此次一系列稳楼市、救楼市措施的导向意义非常强。“近期地方楼市政策放松从此前的鼓励房贷、降低首付，开始进入到放松限购，比近期三四线城市放松首付的做法更值得关注，说明二线城市也开始进入到政策放松阶段。”

或引发示范效应

大力度放松调控的背后，凸显出郑州楼市面临的困境。

据58安居客研究院统计，自2019年以来，郑州新房销量持续下跌，2021年全年新房销量不及2018年的一半。尤其是2021年下半年以来，受房地产行业整体低迷、特大暴雨以及疫情反复的影响，郑州楼市成交明显萎缩。

另据诸葛找房数据研究中心监测数据，2022年1月郑州新房成交6686套，去年较12月环比下降30.7%；今年1月二手房成交3561套，环比下降29%，同比下降18.1%。

贝壳研究院分析师潘浩表示，郑州市在去年遭受了疫情和水灾的双重影响下，房地产市场和企业也遭遇了较大的压力。“郑州楼市十九条措施的出台，有助于全面稳定市场、促进合理需求入市以及保障企业现金流稳定。其中关于合理购房需求的界定和支持方式都做出了明确的阐述，具有较强的可操作性。”

实际上，郑州出台楼市新政前，郑州市代何雄在今年2月15日召开的郑州全会暨经济工作会上就曾表示，“郑州的房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。”

杨侃认为，郑州作为重要省会城市，此次“认贷不认房”等政策将为楼市注入信心，在全国亦具备一定示范效应。当前楼市仍面临较大下行压力、部分房企资金困局仍未得到解决，后续不排除压力较大区域或城市跟进微调。

中原地产数据显示，2022年1-2月全国已经有近50个城市发布了不同程度的楼市宽松政策，其实包括信贷宽松、吸引人才补贴购房、减免补贴契税等政策。其中15个城市发布了不同内容的降低首付政策，包括山东菏泽、重庆、江西赣州、广东佛山、河南驻马店、蚌埠、温州等。

“从年初开始的各城市楼市政策密集发布到此次郑州的救市政策，松绑调控正在从中低能级城市向中高能级城市过度，全国房地产市场整体也处于筑底的过程中，预计楼市小阳春将有条件在多地出现。”潘浩表示。

中原地产首席分析师张大伟也认为，相比吸引人才、减免购房契税等宽松政策，信贷政策的宽松对于房地产市场的影响更大。随着信贷政策的持续宽松，预计市场很可能在3-4月份出现一次小阳春，特别是一、二线城市热度的上升可能会较明显。