山东菏泽救楼市背后：房价连跌16个月 卖地收入急剧萎缩

山东菏泽率先降低商品房首付，在市场上一石激起千层浪。

近日有消息称，菏泽市几大国有银行调整了个人住房贷款首付比例，其中针对无房贷记录且无房的购房者，首付比例从30%降至20%。财联社记者从当地多家银行及中介机构了解到，该消息属实。

一家上市房企内部人士告诉记者，“菏泽多家银行确实下调了首付比例，开发商也接到了通知，但是不知道这次的政策能不能扛住压力实施下来。”

土地出让金大幅下滑

事实上，菏泽几年前就存在救楼市的冲动。早在2018年12月，菏泽率先宣布取消限售，当时引起巨大争议。但在因城施策指导方针下，菏泽并未撤回有关取消限售政策的通知，随后引发了一些三四线城市效仿。

“菏泽代表了国内广大四线城市的基本情况，由于这些城市财政收入过度依赖土地财政，严控房市带来了较大的财政压力。”一位房地产行业分析师对记者表示。

不过，菏泽松绑限售政策，并未改变当地房地产市场下滑、土地难卖的态势。

58研究院数据显示，2018年是菏泽的土地出让大年，当年土地成交金额达240亿元，随后卖地收入逐年下行，2021年土地成交金额仅为67亿元。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静指出，近段时间来，菏泽土地市场流拍情况频出，市场情绪不佳。

“由于2018年土地供应量过大，2019年供给量开始井喷，并导致随后几年商品房可售量不断提升，房企的去化压力不断增大，市场成交量的提升是以价换量来实现的。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，截至2022年1月，菏泽新房价格同比已经连续下跌16个月，环比亦持续波动调整，房价下行压力较大。

2021年7月，有媒体报道，恒大在菏泽的楼盘因大幅降价，被菏泽市住建局约谈调查，菏泽市住建局称恒大项目定价远低于市场价格，涉嫌不正当竞争。

而整体房地产市场转冷后，据中指院统计，自去年10月起，菏泽新房成交下滑明显，其中新房成交面积同比降幅在20%以上。

与此同时，菏泽面临较大的去库存压力。易居研究院数据显示，2020年-2021年菏泽商品房住宅供应总面积为710万平方米，供应总套数为5.54万套，成交面积404万平方米，成交套数3.1万套，供求比为1.76。

“本次菏泽降低首付的目的是提振市场信心，而市场情绪的提升，则直接影响到房企的拿地热情，有助土地出让收入止跌企稳。”张波告诉记者。

料有更多城市跟进

自2021年四季度以来，全国已有多个城市调整房地产政策，如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、发放购房补贴等。不过，上述举措对于提振楼市需求力度相对偏弱，刺激效应不强。

在今年1月陆续召开的地方两会中，部分省市关于房地产市场的表述出现一定调整，促进房地产业良性循环、满足购房者合理需求屡被提及。

张波指出，从2022年的政策趋势来看，对购房者的合理购房需求保障会进一步提升，包括改善人群，因此未来首套房认定以及贷款政策或将更有利于改善人群。

“当前许多地方土地财政依赖度较高、房地产投资占GDP的比重大，未来这些地区可能进一步探索因城施策。”中信证券表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，降低首付、取消限购等做法，是刺激楼市需求效果比较明显的政策工具。

据上证报报道，除了菏泽，春节前后重庆、江西赣州的不少银行也将首套房贷首付比例降至20%。业内人士认为，菏泽等地降低首付的举措或引发更多城市效仿跟进，特别是城市基本面弱、市场调整压力较大的三四线城市。

“商业贷款政策的调整，传递出了市场筑底的信号，由于2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企的资金压力仍然较大，相关政策的出台也有利于稳定房企运营。”贝壳研究院高级分析师潘浩说。