银行下场卖房潮：低价背后的金融逻辑与市场影响

银行下场卖房潮：低价背后的金融逻辑与市场影响

经理人杂志 11-25 17:04

近期，银行柜台变身“售楼处”这一现象引发了广泛热议。多家商业银行借助阿里资产、京东交易等平台，大规模推出房产资源。这些“银行直售房”价格普遍较市场价格低20%-30%，甚至出现了售价在5万元以下的“白菜价”住宅。

在这场如火如荼的卖房热潮中，不仅有农行、建行等国有大型银行参与其中，各地农信系统的挂牌数量更是令人咋舌。四川农信累计挂牌房产超2.5万套，广东、辽宁等地的农信系统也纷纷踊跃加入。

低价房源背后的资产处置革命

银行直接销售的房产主要来源于三类抵债资产，分别是优质住宅、变现周期较短的商铺以及产权清晰的标准厂房。这些资产在银行不良房产总量中占比达40%-50%。

与传统通过资产管理公司（AMC）进行处置的方式相比，银行直售模式可将债权回收率提升至78%，较传统模式多回收18%-28%的资金。以10亿元不良资产为例，直售模式能够多回收1.8亿 - 2.8亿元。

“捡漏”不易的现实困境

尽管这些房源价格极具吸引力，但普通购房者想要捡便宜并非易事。银行直售房普遍存在三大痛点，即缺乏线下带看服务、房源信息不透明以及房屋状况复杂。

社交平台上满是诸如“没一套能入眼”“租赁欠费情况不明”等抱怨之词。典型案例显示，沈阳某学区房以市场价4折挂牌出售，却遭遇无人出价的尴尬局面，最终以流拍告终。这种“看得见却摸不着”的交易模式，使得许多潜在买家望而却步。

监管压力催生的金融创新

银行急于处置抵债资产，背后是严格的监管要求在推动。根据相关规定，银行取得抵债不动产后，应在两年内完成处置，否则将面临惩罚性风险权重。

与此同时，2025年前三季度，商业银行不良贷款余额已达3.5万亿元，不良率升至1.52%。在双重压力之下，线上直售成为银行快速回笼资金、优化资产质量的有效途径。

对房地产市场的实际影响

尽管银行卖房潮声势浩大，但对整体房地产市场的影响却较为有限。专业人士指出，这类房源规模在市场中占比不高，且多为非常规住宅，与普通购房需求的关联性较弱。

在房地产市场企稳的大环境下，零星的低价交易难以撼动市场格局。对银行而言，这更像是年末盘活资产、降低不良率的常规操作，而非正式进军房地产业务。

未来，随着金融科技的发展，银行不良资产处置将呈现三大趋势：AI估值可提升定价透明度、REITs等新型资本将入场、从简单抛售转向价值重塑。

在标准化资产直售与批量转让并行的新格局下，银行“兼职卖房”的现象或将常态化，但其本质仍是化解金融风险的权宜之计，而非楼市的颠覆性力量。

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