李蓓：从没重仓过地产，认为地产存在“十年一遇”的机会

1月27日，半夏投资创始人李蓓近日在接受媒体专访时澄清，他从没重仓过地产。她称：2023年底我就判断地产有“十年一遇的机会”，但当时处于左侧，所以只建立了一定仓位，最高未超过15%，而我认为的“重仓”需达到20%以上。现在我的核心观点没有变，只是时间上可能晚了一两年，核心原因是政策宣讲与落地存在巨大差异。

之所以说是十年一遇的机会，核心是两点共振：一是供给侧重大出清，95%以上的房企已退出新拿地市场，全国土地市场活跃的企业只剩个位数；二是周期性回升，虽然地产总量难回20亿平方米峰值，但会回升至10亿平方米的长期均衡水平。从调整节奏看，当前也已满足企稳条件：从2021年6月至今调整18个季度，达到全球房地产泡沫破灭调整的中位数时长；新开工下降70%、新房销售下降60%+、二手房价格下跌40%，幅度略超平均水平。

更重要的是，基本面已出现边际改善：租金回报与边际融资成本已匹配，满足国际地产企稳的核心条件；去年12月起25城二手房挂牌量加速下滑，20个城市呈现惜售态势，这是市场自发的出清信号，无需依赖政策刺激。结合香港市场已率先回升5%的领先指标，我判断地产拐点可能在半年内出现。如果两会前后有重磅政策出台，压抑的置换需求可能集中释放，进一步加速企稳。不过要明确的是，买房的迫切性不如买房地产公司股票。日本地产实际价格只修复了跌幅的30%，龙头企业涨了10-20倍；美国新建住房量仅恢复高点一半，龙头企业涨了60倍。未来地产股的机会不在房价或销量回升，而在供给出清后的份额扩张与盈利能力修复。