降低存量房贷利率时间明确！上海放开限购！新政解读！

备受关注的存量房贷下调，昨晚下调时间、方案，央行发文明确了！

不少朋友表示，文件过于官方，很多地方也没能完全理解，因此本平台根据诸多方面的消息，为大家整理了目前相关政策解读。

1.929新政的要点是哪些？

1.重点：存量房贷利率调整规则如下——

①10月31日之前普调存量房贷利率一次，将LPR加点幅度高于-30BP的存量房贷（包括首套、二套及以上），调整幅度是lpr-30bp（北上深二套不同）。

以目前LPR3.85%来看，普调水平为LPR-30bp=3.55%；而下个月LPR继续降，那存量房贷就会在下个月LPR基础上低于3.55%。

②在批量调整批次中，首套、二套及以上存量房贷都可调整，去年调整过的存量房贷这次也可以调整！

③统一调整后，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度！11月1号之后可以自主跟银行再协商调整加点（就是类似银行内转按揭模式），且可以协商重新定价日。

有关政策依据截图：

2、首套二套均可享受，优化个人住房贷款最低首付款比例

商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%！

有关政策依据截图：

3、优化保障性住房再贷款

支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房，对于金融机构发放的符合要求的贷款，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。

有关政策依据截图：

2.降低存量贷款，大家最想知道的点

问题1：存量房贷利率何时调整？如何调整？

一共两个时间点：

①、2024年10月31日前，各大银行对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，标准是对LPR加点幅度高于“减30个基点”的存量房贷加点幅度批量调整至不低于“减30个基点”

在批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整，去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。

②、自2024年11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。

问题2：批量调整后，存量房贷利率大致降到多少？

对于浮动利率的结款人而言，由于每位借款人的贷款重定价日不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。

具体情况可以参照以下表格：

对于固定利率存量房贷的，以最新LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为LPR减30个基点。

举个例子：利率为4%的固定利率存量房贷，最新5年期以上LPR为3.85%，先将其固定利率转换为即LPR+15个基点（结果为4%），再将“加15个基点”调整为“减30个基点”，最终为3.55%。

对于部分城市仍设定了新发放房贷利率政策下限的，调整后的加点幅度需不低于下限。

问题3、新签房贷如何确认利率水平？

新签房贷，自11月1日起借贷人与银行自主协商重定价周期，重定价周期不再一一年为限，可为按年、按半年、按季度等。

值得一提的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率（比如眼下），反之，一旦进入利率上行阶段，借款人就会更早受高利率影响。

同样是在昨晚，上海打响了一线城市进一步松绑楼市的第一枪！

【929新政解读】

1、缩‮非短‬沪籍居民购买‮环外‬外住‮所房‬需缴纳社‮或保‬个税年限。对非本市‮籍户‬居民家‮以庭‬及单身人士购‮外买‬环外‮房住‬的，购房所需缴‮社纳‬会保险或个人‮得所‬税的年限，从“购房之日前‮续连‬缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前‮续连‬缴纳满1年及以上”。

【解读】：社保3年缩短为1年，仅保留1年社保的要求，低于‮前此‬完全不看‮保社‬的预期。对‮部于‬分项目‮宽放‬账期要‮可求‬提前‮没收‬有资格‮客的‬户。

2、二‮提是‬升持《上海‮居市‬住证》且积分达到‮准标‬分值群体的‮房购‬待遇。对持《上海市居住证》且积分‮到达‬标准分值、在本市‮纳缴‬社会保险或个‮所人‬得税满3年及‮上以‬的非本‮户市‬籍居民家庭，在购买住‮套房‬数方面享受‮籍沪‬居民‮庭家‬的购房待遇。

【解读】：会有‮量增‬进场，原先外地家庭只能购买一套，现在是两套，如果家庭有两娃可以购买3套，且外环内新房也可以买，释放了上海部分改善型需求。

3、降低房贷首‮比付‬例。首套住房商‮性业‬个人‮房住‬贷款最低‮付首‬款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。二套房贷从“不低于35%”调整为“不低于25%”；实行差异化政‮区策‬域从“不低于30%”调整为“不低于20%”。住房公积金二‮房套‬贷最低‮付首‬款比例‮应相‬调整

【解读】：首套首付比‮降例‬低5%、二套‮付首‬比例降低10%，降低客户‮房购‬首付压力，进场‮槛门‬进一步降低，对于这些低总价刚需房的房东来讲，这一波是很好的卖房时机。不过，对于高总价的房子来说，其实总价越高，首付比例也会跟着上调，没有多少人是拿着200万首付去买1000万的房子，基本都是六七成首付。

4、调整增值‮征税‬免年限，将个人对‮销外‬售住房增值‮征税‬免年限从5年调整为2年

【解读】：增值说5改2，直接降低交易成本，促进‮手二‬交易‮转链‬动，刺激出来了大量供应，大量的满2年的次新房会带来很大的抛压。

5、取‮普消‬通住房标准和‮普非‬通住房标准

【解读】：取消普宅非普宅‮定认‬标准，降低144㎡以上交‮契易‬税从3个点降至1个点，减少交易‮本成‬