上海楼市重磅调整！涉限购、信贷、首付比例等一揽子政策 有哪些新信号？

①上海地区首套房贷利率下限降至3.5%，最低首付比例调整为20%；二套（除部分重点区域）利率降至3.9%，最低首付比例35%。

②专家指出，相关政策结合近期国家调整优化住房信贷政策等精神，充分体现上海因城施策、综合施策的导向，旨在更好地适应市场供求关系的新变化、满足居民住房需求。

“517”新政十日后，5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，进行了一揽子房地产政策优化调整，相关政策于28日起施行。

整体来看，上海此次政策优化涉及内容丰富，包括住房限购政策、信贷政策、二手房政策等多个方面，并对多子女家庭、居住困难家庭采取进一步支持措施。其中，上海地区首套房贷利率下限降至3.5%，最低首付比例调整为20%；二套（除部分重点区域）房贷利率下限降至3.9%，最低首付比例35%。

在专家看来，此番上海房地产政策优化是该市房地产市场的一次重要调整，率先表明了核心城市、一线城市对此前“5.17”会议的响应。相关政策结合近期国家调整优化住房信贷政策等精神，充分体现上海因城施策、综合施策的导向，旨在更好地适应市场供求关系的新变化，满足居民的住房需求，推动房地产市场的平稳健康发展。

首、二套房首付比例降至20%、35%，房贷利率最高下调45bp

具体来看，根据《通知》，上海地区首套房贷利率下限调整为不低于“LPR-45个基点”（即3.5%），最低首付款比例调整为不低于20%。除部分重点地区外，二套房贷利率下限调整为不低于“LPR-5个基点”（即3.9%），最低首付款比例调整为不低于35%。

同时，上海自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区（下称“重点区域”）全域继续实行差异化政策，二套房贷利率下限调整为不低于“LPR-25个基点”（即3.7%），最低首付款比例调整为不低于30%。

据了解，在此之前，上海地区首、二套房首付比例分别为30%、50%，重点区域二套房首付比例为40%，此番政策分别下调10个百分点、15个百分点及10个百分点。同时，此前上海地区首、二套房贷利率下限分别为“LPR-10个基点”“LPR+30个基点”（即3.85%、4.25%），重点区域二套房贷利率下限为“LPR+20个基点”（即4.15%），此番政策调整后分别下降了30bp、35bp及45bp。

不过至于商业房贷利率具体调整情况，仍需银行业金融机构根据要求，结合自身经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

同时公积金贷款方面，首套房个人公积金（含补充公积金，下同）最高贷款额度调整至80万元，家庭公积金最高贷款额度调整至160万元；多子女家庭首套房最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元。二套房个人公积金最高贷款额度调整为65万元，家庭公积金最高贷款额度调整为130万元。

中信证券首席经济学家明明认为，此番政策优化了首套住房贷款的认定标准，并通过降低首付款比例和调整房贷利率下限、调整公积金贷款额度等新政减轻了购房者的经济压力，尤其是对于首套房和改善型住房的购买者而言，有助于鼓励居民购房，为房地产市场注入新的活力，也有助于拉动银行住房按揭贷款的增长。

同时，在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，降低首付比例和房贷利率下限，一方面是顺应和贯彻“5.17”国家政策部署，另一方面也是针对本地非户籍和非户籍人才群体多，需要加大优惠力度。同时，也并没有降至15%和20%，体现出与非一线城市的差异性。“下一步的走势要看后续市场走势，如果下滑颓势不改，未来可能好会下调首付和利率，以为后续留足政策空间。”他表示。

多维度降低房贷成本，一揽子政策增强市场信心

实际上，除上述贷款利率、首付比例及公积金额度等政策优化外，上海此次政策优化还涉及了住房限购政策、二手房政策以及优化住房保障供给、支持居住困难家庭改善居住条件等多个方面。

“上海此次发布的房地产新政，是对该市房地产市场的一次重要调整，旨在更好地适应市场供求关系的新变化，满足居民的住房需求，并推动房地产市场的平稳健康发展。”明明进一步指出，此次新政降低了外地居民在上海购房的门槛，有助于吸引和留住人才；同时，新政提出对居住困难家庭补贴、“以旧换新”等政策也将为低收入群体提供更多的住房选择，提升这部分居民的生活质量，促进了房地产市场的健康发展。

在中泰证券研究所政策团队首席分析师杨畅看来，上海房地产政策措施做出积极调整，正是对“5.17”会议的落实，率先表明了核心城市、一线城市对要求的响应。

他认为，上海此次进一步放开限购意味着外环内的二手住宅向刚性需求积极打开，支持多子女家庭住房需求等政策措施意味着全市范围内的住宅向改善需求积极打开；同时首、二套住房贷款利率、首付比例均较前期明显下调，大幅度降低了购房贷款门槛及资金成本；此外，通过国有平台公司等主体收购也有望对存量房源形成明确的需求，有利于去化存量房源，对房地产开发商的现金流改善形成支撑。

同时，易居研究院研究总监严跃进也分析指出，上海此次调整优化住房限购政策，覆盖了外地户籍、人才、单身、离异、企业、多孩家庭、赠予等各个层面，更好落实服务安居导向。同时，明确优化住房信贷政策，落实商贷和公积金贷款调整，从首付比例、利率、额度等维度持续降低房贷成本。

“政策落地和实施，将更好引导市场预期和增强市场信心，也将进一步促进上海房地产市场平稳健康发展。”在他看来，一方面，该政策立足房地产市场供求关系新变化、人民群众对优质住房新期待，同时充分结合近期国家调整优化住房信贷政策等精神，充分体现上海因城施策、综合施策导向。另一方面，此次政策统筹市场和保障、存量和增量，在提升住房品质、促进职住平衡同时，更好满足了居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。