楼市修复速度有所放缓 “小阳春”能否持续存疑 ​

据平安证券数据，上周(3月11日-3月17日)主流50城新房成交3.6万套，环比增加1.9%，截至3月17日，50城新房日均成交同比增长21.3%，较2月下降13.5个百分点。二手房方面，上周主流20城二手房成交2.4万套，环比下滑5.9%。

“从房地产市场行情来看，3月以来重点城市新房访盘量有所回落，但绝对规模仍在相对高位，预计3月下半月，新房成交规模或延续下行态势。”中指院市场研究总监陈文静表示。

在东方金诚分析师唐晓琳看来，3月“小阳春”为前期滞后需求的集中释放，其可持续性有待观察，二季度为观测楼市走向的关键节点。

业内人士指出，3月前两周新房成交量维持在高位，但从增速上看，重点城市新房成交已出现下滑趋势，二手房成交增幅也在收窄。

从各线城市情况来看，部分城市交易量仍在上涨，但也有城市出现明显降温。

克而瑞数据显示，上周（3月13日-3月19日）一线城市中，上海新房成交面积以81.8%的环比涨幅领先；北京次之，环比涨幅为51%。但深圳成交面积却出现下降，上周深圳新房成交面积6.3万平方米，环比下降8.1%。

二线城市中，成交也出现了分化。据克而瑞统计，上周武汉、成都新房成交面积继续维持高位，青岛、重庆回升显著，但长沙、福州、南京等地成交有所回落，其中长沙新房成交面积下滑幅度最大，为43%；其次是福州，环比下滑12.2%；南京则下滑7.5%。

三四线城市中，上周佛山、江门、肇庆等城市新房成交面积环比仍在上升并继续领跑，而温州、东莞等城市成交面积则出现下滑，其中东莞环比下滑17.6%，温州环比下滑6.6%。

克而瑞分析师认为，未来北京、上海、成都等热点城市将保持稳定状态；广州、武汉等城市由于供应高峰将至，3-4月成交仍有上行空间，但后续若出现楼盘涨价或取消优惠的情况，又无政策利好支持，市场会面临压力；而长沙、郑州、天津等热销项目后续受供应缩量等因素影响，这些市场能否持续回暖存在不确定性。

事实上，随着政策端持续发力及信贷环境相对宽松，与往年相比，今年2月房地产市场复苏进程按下提速键，楼市提前迎来“小阳春” 。

2023年春节之后，房地产市场整体出现反弹。统计局数据显示，2月百城新房成交同环比涨幅5成，单月成交规模与去年12月基本持平，前2个月累计成交已止跌。此外，2月份70城新房、二手房房价环比双双实现转正，房价正式进入企稳回升阶段。

然而，对于楼市“小阳春”能否持续下去，各方却存在一定争议。

“春节后楼市之所以迅速出现‘小阳春’，一是积压需求集中释放，很多项目是去年12月前后储备了不少客户，节后这波买家集中转化为成交。二是学区房因素，预计今年5月之后这一因素对成交的带动作用，会有所减退。” 国海证券分析师夏磊称。

其进一步表示，目前楼市“小阳春”基础并不稳固。一方面，此前积压需求得以集中释放之后，需求量将回归到相对平稳的阶段。另一方面，以传统持续性复苏视角来看，一般二手房会率先启动，随后传导到新房。

“以往二手房先热，再将热度传导至新房市场，这一链条之所以能够实现，一是预期带动、二是价格带动、三是换房需求链条的带动作用。但在本轮复苏中，这三个传导条件尚未未成全成熟。”夏磊补充道。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄也认为，随着积压需求快速释放，3月份市场修复速度较2月有所放缓，市场全面回暖仍需要一段时间。

“本轮市场回暖能否持续下去，存在很大的不确定性。尤其是非重点城市，很大程度依赖于滞后需求的释放，由此而带动的回暖是比较脆弱的。”陈霄称。

唐晓琳表示，虽然楼市出现积极变化，但楼市从“企稳”到“回升”仍有赖政策持续呵护。

业内人士认为，房地产市场接下来在资金面，或迎来相对有利的环境。3月17日，央行宣布，决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

业内专家表示，本次降准将在一定程度缓和市场成交规模下行趋势。中原地产高级研究经理卢文曦表示，当前楼市有所修复，但基础并不牢固，本次降准之后，楼市修复的持续性有望得以延续。

“当前城市成交出现分化态势下，稳楼市目标仍需倚赖一二线城市的带头作用，未来继续稳固购房者信心，并提升三、四线城市购房意愿，或是稳楼市的侧重点之一。”天风证券分析师称。