美联储研究：美国抵押贷款利率飙升 或致房价暴跌两成

根据美国达拉斯联邦储备银行的研究，随着抵押贷款利率的飙升，美国房价可能下跌20%。

美东时间周二，达拉斯联邦储备银行经济学家恩里克·马丁内斯-加西亚（Enrique Martinez-Garcia）在一篇博客文章中分析道，经通货膨胀调整后的房价在新冠疫情期间出现了自上世纪70年代以来的最大涨幅。

他预计，在“悲观情景”下，美国房价预计将自当前水平下跌15%-20%，这将导致经通胀调整后的消费者支出（CPI）减少0.5%-0.7%。

他预计，如果美国消费受到这样的冲击，美联储决策者在为了控制通胀而迅速加息的同时，避免经济衰退的能力将会受到影响——而经济衰退风险提高，则可能进一步抑制住房需求。

他在文章中写道：“这种对总需求的负面财富效应将进一步抑制住房需求，深化价格调整，启动一个负反馈循环。”

今年年初至今，为了将美国通胀从近四十年高位降温，美联储今年已将利率上调了375个基点，这也使得美国抵押贷款利率达到了20多年来的最高水平。

目前，美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率已从去年底略高于3%的水平升至7%。

马丁内斯-加西亚写道，预计到今年第三季度末，抵押贷款还本付息占个人可支配收入的比例将超过6%，远高于第二季度的3.9%。

事实上，美联储此前也曾做出过类似判断。在本月初的半年度《金融稳定报告》中，美联储也预计，美国房价在近年来因超低利率而大幅上涨，但未来高企的房价可能会出现大幅回落。

尽管近期随着美联储加息，美国房价涨幅有所放缓，但与租金等指标相比，美国房价估值仍然过高。

美联储认为：“由于美国房地产估值处于高位，房价可能对冲击特别敏感。”

毕马威首席经济学家Diane Swonk在近期发表过类似观点。他指出，美国的房地产市场已经进入拐点，泡沫正在破裂。未来美国房价将很容易出现两位数的大幅下滑，“明年房价下跌15%”甚至可能已是较为保守的预测了。