9月70城房价下跌城市扩容 楼市仍处探底阶段

九月楼市仍处于探底阶段，房价下降城市数量有所增加。

据国家统计局10月24日发布的70城房价数据，9月新建商品住宅价格上涨城市数量15个，较上月减少4城；下跌城市54个，较上月增加4城。二手住宅价格上涨城市数量为8个，较上月减少5城；下跌城市61个，比上月增加5城。

“房价下行城市数量有所增加，说明市场暂未形成有效复苏，这也是9月底多部委楼市政策‘三箭齐发’的重要原因。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。

9月底，人民银行、银保监会、财政部、税务总局四部门连出三条房地产利好政策，包括阶段性调整差别化住房信贷政策、对换购住房予以个税退税优惠、下调首套个人住房公积金贷款利率等。

“政策组合拳出击为楼市注入了信心，有利于释放刚需和改善性住房需求，预计四季度市场有望加速恢复，价格跌幅空间也将有所收窄。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示。

一线城市新房价格由涨转跌

从房价涨跌情况来看，9月70城新建商品住宅价格指数同比降幅为2.3%，环比下降0.28%，降幅较上月收窄0.01个百分点；二手住宅价格同比降幅为3.5%，环比下降0.39%，降幅较上月扩大0.04个百分点。

其中，各线城市价格表现均较上月减弱，一线城市新房价格由涨转跌，二三线城市价格环比仍在下降。

从各等级城市变化情况来看，9月一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.1%、0.2%和0.4%。

新房销售价格回调之际，成交量则出现了较为积极的信号。

统计局数据显示，9月商品房销售面积、销售额环比均有所增长，涨幅达30%以上；同比降幅收窄，降幅较8月分别收窄6.4和5.7个百分点。

“房企以价换量带动9月新房销售有所好转。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为。

业内人士认为，9月底供需两端的支持政策，有望减缓市场下行压力。

国庆前夕，央行、银保监会、财政部等部委持续释放利好政策，10月以来已有多地跟进落地相关举措。贝壳研究院数据显示，截至10月20日已有石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等超过10个城市首套房贷利率降至4%以下，后期符合政策要求的城市仍存在降息空间。

目前，政策效果略有显现。根据中指院数据，10月国庆假期后的两周，重点城市新房成交面积环比持续增长，同比降幅则有所收窄。

“短期来看，各地优化政策的节奏有望持续，政策效果或进一步显现。而随着去年同期成交量高基数效应逐步减弱，全国商品房销售规模同比降幅有望延续收窄态势。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示。

房地产开发投资有望继续修复

房地产投资开发方面，因当前市场整体走势较弱，房企投资信心尚未恢复，前9月房地产开发投资额及新开工面积同比仍处于下降态势。

统计局数据显示，1-9月份，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8%；房屋新开工面积94767万平方米，同比下降38%。

不过，从9月单月数据表现来看，房地产开发投资额及新开工面积同比降幅均略有收窄，降幅较8月分别收窄1.7和1.3个百分点。

土地市场方面，统计局数据显示，1-9月全国土地购置面积同比降幅扩大至53%。

“土地市场能否走出低谷，关键要看销售市场回暖情况及房企资金状况改善程度如何。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

1-9月份，房地产开发企业到位资金114298亿元，同比下降24.5%。其中，国内贷款13661亿元，下降27.2%；利用外资61亿元，增长2.7%；自筹资金40568亿元，下降14.1%；定金及预收款37348亿元，下降34.1%；个人按揭贷款18397亿元，下降23.7%。

虽然目前房企资金压力仍然较大，但10月以来监管层已对部分民企发债进行松绑，在融资端释放出积极信号。

日前有媒体报道，监管部门拟继续支持头部民营房企发债，允许中债增不受单一主体集中度的监管。其中，已发行增信债券的民企不必担心额度受限，年内有机会通过新发行再次融资，监管部门支持发债企业的范围在扩大，部分非头部民企正与中债增对接，积极争取发行机会。

“监管层对行业融资环境有所放松，房企应充分利用当前机会合理融资、补充流动性，缓解资金压力。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水称。

“短期来看，四季度仍是保交楼的关键节点，房地产开发投资有望继续得以修复，四季度投资额同比降幅或进一步收窄，但难改全年投资下行趋势。”陈文静告诉记者。