【本周焦点】断供影响几何？

核心观点

1. 截至7月19日，据不完全统计全国强制停贷的项目达230个，涉及25个省市自治区的82个城市。不过据公开报道来看，涉及的开发商大多集中于前期已出现经营压力的开发商。

2. 业主向银行的诉求在于银行并未对业主购房相关资金起到监管职责。商品房预售制加速了房地产开发商回笼资金的速度。我国预售资金监管制度是“一城一策”，一般监管资金的取用相对宽松，部分地区企业是可以自行提取的。

3. 本次停贷事件针对的主要是其他资金中的预售款。“定金和预收款”一项始终占据了重要份额，明显超过金融机构发放的国内贷款部分。不过由于预售制下存在信息不对称的问题，对于业主来说可能会存在承担较大损失的问题。

4. 在我国每年房地产项目出现停工并不罕见，同时停工也并不意味着烂尾。目前业主的诉求依然是保交楼，对于银行来说确实属于风险可控状态，与美国2007-2008年由次级房屋信贷引发的金融危机还是存在很大区别的。

5. 在房地产开发商同时面临销售速度放缓、融资渠道受限的时候，现金流压力明显与日俱增。从产业链传导效应来看，地产及相关行业对我国有举足轻重的影响，房地产及其上下游产业链涉及我国经济产能市值超半壁江山。

6. 考虑到当前经济增速的压力，适时鼓励住房需求更有利于我国经济的发展和居民财富的累积。一旦“停贷”潮形成连锁效应，对以存在压力的经济增速将造成更大冲击。因而，我们认为对于本次停贷潮最重要的措施即为“保交楼”。政策的出台宜早不宜晚，有效切断“负反馈”才能使扩散面收窄。

// “停贷”潮蔓延多省市 //

近期全国多个城市出现了停工项目的业主发起“集体停贷”的呼吁，宣告在楼盘复工前将停止偿还房屋的按揭贷款，将处于多事之秋的房地产企业再推上了风口浪尖。

根据克而瑞发布的报告显示，截至7月19日，据不完全统计全国强制停贷的项目达230个，涉及25个省市自治区的82个城市。不过据公开报道来看，涉及的开发商大多集中于前期已出现经营压力的开发商，如恒大、融创、绿地等；经营状况较好的万科、保利等并未受影响。同时，购房者的诉求多是“保交楼”,并不是因为还款能力受限。

数据来源：Wind及奕丰中国研究部编撰

截至2022年7月29日

// 预售制下资金监控问题 //

业主向银行的诉求在于银行并未对业主购房相关资金起到监管职责。本次停贷业主对于银行的诉求是业主认为银行存在违规放贷的情况。在项目主体结构尚未封顶时，就已将个人贷款发放给房地产企业。同时并未尽到监管预售资金的责任，未按规定将预售资金打入监管账户。预售款与我国现行的预售制存在一定的关联。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款的行为。

1994年在我国正式实施。商品房预售制加速了房地产开发商回笼资金的速度。房地产企业可以拿到购房者的预付款，将其用于项目建设、甚至适度挪腾到企业其他事项中，资金使用自由度大，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。

当房地产行业欣欣向荣时，企业资金压力较小时，可以更有效的调度资金；当房地产行业遭遇下坡路时，资金压力不断显现，挪用的资金就容易暴雷。我国预售资金监管制度是“一城一策”，细则都是由各地方管理部分自行拟定的。重点监管资金需根据工程进度支取，不得挪作他用，而一般监管资金的取用相对宽松，部分地区企业是可以自行提取的。

数据来源：Wind及奕丰中国研究部编撰

截至2022年7月29日

// 预售款占房企资金来源比例较高 //

房地产企业的资金来源主要可以分为自筹资金、国内贷款和其他资金。本次停贷事件针对的主要是其他资金中的预售款。从我国房地产企业资金来源可以看到， “定金和预收款”一项始终占据了重要份额，维持在30%左右的比重，明显超过金融机构发放的国内贷款部分。可以说是房地产企业开发资金中最主要的资金来源之一。

预售制对于购房客来说，也可以用更低的价格买到新房。同时，现行的预售制存在政府指导价格，往往会和同一地域的二手房形成价格倒挂，越来越多的业主也乐于参与新房认购。不过由于预售制下存在信息不对称的问题，对于业主来说可能会存在承担较大损失的问题。

数据来源：奕丰中国研究部编撰

截至2022年7月29日

// 房地产停工并不罕见 //

本次主业呼吁停贷的房产大都集中于停工类项目。其实在我国每年房地产项目出现停工并不罕见，同时停工也并不意味着烂尾。

目前来看，过去10年累积的已销售未交房的期房面积大概为65亿平左右，假设其中有6.6%停工，那么差不多有4.29亿平方，以全国百城样本住宅过去10年平均价格12700元/平方米计算，停工项目的总价值为5.45万亿元左右。如果按揭率按50-70%计算，那么涉及的按揭款为2.72亿至3.81万亿元左右，占2022年一季度按揭余额的7%-10%左右。考虑到停工不等于烂尾，只要楼盘继续推进复工，大部分业主应该会继续偿还贷款。

同时，目前业主的诉求依然是保交楼，断供并不是目的也不是业主无力偿还贷款。因而，对于银行来说确实属于风险可控状态。

对于业主来说，本次集中爆发的房地产项目大多集中于近期面临财务压力的房地产公司，更多担忧的其实是最终可能出现的烂尾，并不是无力偿还贷款导致的停贷，与美国2007-2008年由次级房屋信贷引发的金融危机还是存在很大区别的。

数据来源：国金证券、Wind及奕丰中国研究部编撰

截至2022年7月29日

// 不可忽视“停贷”潮 //

自2020年房地产企业的销售回款速度明显放缓。同年8月实行的“三道红线”政策后，房地产开发商的贷款政策遭遇更为偏紧的压制。在房地产开发商同时面临销售速度放缓、融资渠道受限的时候，现金流压力明显与日俱增。

自去年地产开发商出现违约事件后，意味着后续房地产企业自筹资金将遭遇更大困境。“断供”风波的出现会给刚出现降幅收窄的房地产销售带来诸多不确定性，使处于“寒冬乍暖”中的房地产行业遭遇二次风雨。

从境外市场来看，近期中资美元债市场再次震荡，市场担忧断供风波下地产债的信用风险，甚至担忧这一信用风险可能传导至金融系统。地产直接相关融资占总社融的存量超20%，间接相关的融资占比将更高。

从产业链传导效应来看，地产及相关行业对我国有举足轻重的影响，最直接的影响就包括金融及金融产品，白色家电、建筑建材等行业，房地产及其上下游产业链涉及我国经济产能市值超半壁江山。

数据来源：Wind及奕丰中国研究部编撰

截至2022年7月29日

//“保交楼”重中之重 //

对于房地产行业来说，我们年初认为今年房地产行业将会出现政策反转，但房地产企业投资意愿的改善需要的是下游需求反推上游投资意愿。从上半年来看，房地产投资增速为-4.6%，明显拖累投资部分的增速。

目前来看，年内经济遭遇较大压力，复苏的房地产市场对于我国经济稳定发展至关重要。平稳的房地产行业及合理上涨的住房价格才更有利于民计民生和经济的发展。因而，考虑到当前经济增速的压力，适时鼓励住房需求更有利于我国经济的发展和居民财富的累积。一旦“停贷”潮形成连锁效应，对以存在压力的经济增速将造成更大冲击。

因而，我们认为对于本次停贷潮最重要的措施即为“保交楼”。政策的出台宜早不宜晚，有效切断“负反馈”才能使扩散面收窄。7月28日中央政治会议中，也首次将“保交楼”这一说提上议程。

数据来源：开源证券及奕丰中国研究部编撰

截至2022年7月29日

本文来自「奕丰基金」公众号