房地产行业洗牌加剧 近四成百强房企2021年销售下滑

克而瑞数据显示，2021年TOP100房企全年全口径销售额为12.6万亿元，同比增速为-3.2%，这是近七年以来这一数据首次同比增速为负。

“全年来看，2021年中国房地产行业的企业整体销售，表现为先扬后抑的走势。”克而瑞分析师表示，去年一季度，市场购房情绪延续了2020年末以来的热度，企业销售规模较2020年和2019年同期提升显著；但二季度之后企业销售增速持续放缓，特别是下半年市场降温明显，行业百强房企单月业绩增速自7月由正转负以来，延续下跌趋势且降幅不断扩大。

在百强房企整体销售下滑的同时，去年全年业绩同比降低的房企数量也在增加。

据克而瑞统计，去年全年近4成百强房企累计业绩同比降低，销售规模负增长的企业数量较2020年有明显提升。从单月业绩来看，12月有逾8成百强房企单月业绩同比降低，其中逾6成房企同比降幅大于30%，20家房企单月业绩同环比双降。

其中，TOP20房企中，2021年全年业绩恒大同比降幅最大，为39%。绿地、世茂、阳光城、富力地产等房企业绩也出现不同程度的下跌，同比跌幅分别为19%、10%、16%及20%。

相对应的是，百亿房企阵营分化加剧。中指院数据显示，2021年销售规模3000亿以上、1000-3000亿、500-1000亿、300-500亿、100-300亿，对应企业数量分别为9家、32家、25家、38家、54家。其中，3000亿以上企业增长1家，其余阵营房企数量均有所减少。

同时，TOP10房企的格局也出现了变化，2021年碧桂园仍保持行业第一的位置，而恒大由2020年的行业第二降至行业第五，世茂集团掉出行业前十，万科、融创中国、保利发展行业排名均上升一位，分别为行业第二、第三以及第四，招商蛇口由行业第十升至行业第七，龙湖重回行业前十。

“随着楼市步入调整期，行业格局将迎来新一轮洗牌，优质房企凭借品牌、融资、运营等优势有望进一步抢占份额，推动市占率持续提升。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示。

此外，规模房企整体年度目标完成情况也不及历史同期，2021年平均目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。

另据克而瑞数据，从公布全年销售目标的房企年度销售完成率来看，2021年平均为 88%，创下近5年来的最低值。而2016-2020 年房企的年度业绩都是超额完成，平均完成率在100%以上。

在披露年度业绩目标的部分规模房企中，截至2021年12月末有逾8成房企未完成全年业绩目标，包括恒大、融创、世茂、旭辉、新城控股、阳光城等房企均未完成销售目标。而绿城、华润、滨江、正荣、越秀等企业的销售目标完成率均在100%以上。

“即使年内规模房企已对业绩增长保持了谨慎预期，并适度调降了销售目标的情况下，但在下半年市场大幅降温、企业业绩持续萎缩的影响下，多数企业的业绩压力仍然较大。”刘水表示。

“短期内房地产市场仍难言乐观，全国商品房销售规模将步入无增长时代。2022年规模房企整体的业绩预期将更为谨慎，预计全年仍会有一定规模的房企面临负增长困境。”上述克而瑞分析师称。

其进一步表示，短期内房企融资仍将低位运行，企业整体偿债压力仍然较大，未来房企将更加依赖销售回款和自筹资金，房企整体的谨慎投资预期难以大幅扭转。

平安证券分析师杨侃也认为，2022年政策传导及购房者信心恢复仍需时间，供给端由于前期拿地、开工趋弱将受影响，全年销售预计仍将承压，单月增速前低后高。