【市场动态】房地产税改革试点来了

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。自此，争议十余年的房地产税改革终于正式启动。

房地产税，即为向地产物业征收的一种财产税，通常向房产的业主或租户等使用者征收。负责征收房地产税的机构会对房地产价值进行估值，并以房产价值的百分比作为应缴的税额。

房地产税并非最近几年才提出，早在2011年上海、重庆就率先试点，对部分地产物业开展房地产税的征收。到了2013年，国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出，将扩大房地产税改革试点范围，房地产税的发展稳步推进。但在这之后，房地产税的推进整体来说呈现走走停停的态势，具体落实的操作有明显的减缓。

这主要也是和房地产税推行的辐射范围广、影响程度大有关。我们看到，2019年中美贸易冲突升级，我国宏观经济增长面临较大压力，此时若再贸然推进房地产税，无疑为我国经济的发展增加了更多一重的压力。而在近两年，疫情的突然爆发为全球的经济发展都带来了极大的不确定性，此时显然也不适合推进房地产税；我们看到，在2020年、2021年的工作报告中也没有提及房地产税相关的事项。

然而，今年的4月7日，财政部税政司司长王建凡表示，“十四五”期间，财政部将“积极稳妥推进房地产税立法和改革”，这距离土地集中拍卖新政的提出仅一月有余。如果综合起来考量，我们可以体会到在管控房地产市场，坚决维护“房住不炒”原则的决心。

可见，推行房地产税、落实房地产税立法是“使命必达”，但问题关键是到底何时开始实施。

前文我们提到，房地产税的推行影响范围较大，对我国宏观经济的发展将产生一定的压力；近几年来我们也看到，国家在推行的过程中也主要采取了较为谨慎的态度。

然而，在我国下半年经济增长面临较大压力的背景下，为什么又突然加快了推进的步伐呢？

一方面，体现了“共同富裕”的奋斗目标，是在满足国家公共服务需要的同时促进社会的公平，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，房地产税作为未来地方重要税种,在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。我国高企的房价在一定程度上加大了非高收入人群的经济压力，从而抑制了一定的消费需求，减弱了消费对经济的拉动作用。推进房地产税改革试点相信可以通过税收这一调节器，一定程度上促进收入的公平。

另一方面，中国未来经济的发展将越来越依靠科技的进步与高端技术产业的发展，对房地产行业的依赖程度逐步减少。在这一经济发展模式转型的框架下，稳步推行房地产税也是获得了充分的支持。我们看到，本次决定授权的试点期限为五年，这也体现了在“积极”的同时确保“稳妥”。

此外，这也是地方将财政收入从卖地向房地产税切换的重要举措之一，也是我们认为本次加快推进房地产税步伐的主要刺激因素。今年6月份，财政部发文将国有土地使用权出让收入划转税务部门征收，也就是说以后土地出让金不归地方征收，而是归税务局征收。尤其近期，多地土地流拍率高涨，财政收入也面临了一定的压力，从而，地方也需积极寻找未来解决财政收入问题的方案。我们看到，试点地区人民需自行制定具体实施细则，这意味着不同于此前仅在上海、重庆两地进行试点，此次将充分考虑各试点地方的不同情况进行有序、灵活的调控，并不会发生“一刀切”的情况。更重要的是，通过广泛的试点来寻求房地产税更为普适的实行方案，推进房地产税立法的进程。

那么，此次房地产税试点的实行将会对房价产生怎样的影响呢？

短期来看，将会对房价带来一定的下行压力；但无需担心房价的大幅下跌，各地方还是会以自身不同的情况进行精细的调控，确保推行过程的稳妥。长期来看，房地产税的推进将促进房价可以维持在一个更为合理的区间，真正贯彻落实“房住不炒”的总目标。

房价在具体的试点方案推出时将如何变化，更多地取决于方案推行时房地产市场的供求关系状态。对于居民而言，房地产税的实质即为一种交易成本，要么买方承担，要么卖方承担，一定程度上也将限制房地产市场整体的流动性。

当然，对于投资者而言，“房价合理化”的调控、房地产市场整体流动性的下降，将抑制资金涌向或留存在房地产市场中，这部分资金更有望流向权益市场，为权益市场带来更为充足的流动性。从资金面的角度来看，整体依然有利于权益市场的投资。在“2021上海全球资产管理高峰论坛”中，央行行长刘金也表示，未来将有更多个人资产从实物资产向金融资产转移，拓展了未来资管行业的发展空间。所以，

我们相信，未来我国居民财富将进一步增配净值化金融产品，也将为居民财富增值提供新的空间。