【市场动态】“限价”又“限跌”，房市到底怎么了？？？

今年的房地产行业称得上是十分热闹了。贯彻“房住不炒”的总方针，年初房价持续推高致使多地政府出台“限价令”；下半年又看到多地地方政府出台“限跌令”；近期，土地流拍新闻频出。

房地产市场到底怎么了？“房子卖不出去了”的消息是真的吗？

首先，让我们来看一组数据。

三季度100大中城市成交土地数量总计仅2688宗，远低于过去九年平均4187宗的水平，创历史新低（图1）。然而，土地成交量的明显缩量并不是由于地方政府卖地动力不足而引起。我们看到，今年9月份，100大中城市未成交土地数量高达704宗（图2），达过去十年未成交土地之最。而且，如果从流拍率的角度来看，今年9月份的土地流拍率高达44.47%，此前最高的流拍率也不过21%的水平。

数据来源：Wind及奕丰金融研究部编撰

截至2021年10月14日

其中，体现出很重要的一点，是房地产企业对未来行业发展并不十分乐观。虽然我们看到近期一些城市相继出台“限跌令”，限制楼盘销售价格不得过度低于备案价格，但“房住不炒”的政策依旧是未来房地产行业发展的总基调。个别地方政府出台“限跌令”都是根据各自城市现状的考量，总体而言依旧是“以稳为主”。其实，同时我们也看到，哈尔滨政府已在近期楼市降温大潮中率先出台了利好政策，趁机加大人才吸引的力度，同时为房地产企业现金流承压问题纾困。可见，“房住不炒”政策下，当前房地产行业并不存在系统性风险，但未来也难以再现此前的发展态势了。

此外，房企近期不积极拿地也是受到了资金压力的影响。去年央行给房地产企业定下了“三道红线”的要求，从融资端直接限制了房企的发展模式。踩到红线的房企融资难度加大；同时为了降低负债率、尽快回笼资金，许多房企都选择降价售房，这更是压制了房企的盈利能力，从而降低了他们高价拿地的意愿。我们看到，今年9月份成交土地溢价率仅为4.03%（图2）。

房地产企业的负债率和流动性问题在这里或许是另一个话题，在此不多作赘述。但房地产行业的危机辐射范围广、影响大，政府维稳的态度也十分明确。我们看到， 9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，提出“两个维护”，要求金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。可见，在继续坚持“房住不炒”的原则下，有望适当放松对房地产行业的监管措施，适度地为房企纾解信贷压力提供条件。

除“三道红线”以外，“土地自持”政策也隐性地增加了房地产企业的拿地成本。自持部分，房企不能转让或销售，这是前几年控制热门城市房价上涨过快的措施。政策实施以来，房企已积累不少自持土地，更是限制了房企增加流动性的手段。

也不尽乐观，近两个月30大中城市商品房成交数量较前期有明显的下滑（图3），率先体现在二、三线城市，9月份一线城市成交数量也由前一月的36576套降至29028套。二手房交易市场表现更为低迷，我们也看到了“深圳国庆期间二手房仅成交4套”的极端案例。房地产市场的流动性减弱，也从一定程度上在需求端给市场降温。

数据来源：Wind及奕丰中国研究部编撰

截至2021年10月14日

但更直接的原因是在“房住不炒”的政策指导下，消费端的需求在调控中被抑制。我们看到，银行按揭贷款发放收紧，个人购房贷款余额增速呈逐季度下降趋势（图4），加之各地购房资质政策的收紧，房地产市场的需求进一步遭受抑制。

数据来源：Wind及奕丰金融研究部编撰

截至2021年10月14日

答案是肯定的。

一方面，房地产市场整体流动性下降，抑制资金涌向或留存在房地产市场中，这部分资金更有望流向权益市场，为权益市场带来更为充足的流动性。从资金面的角度来看，整体还是有利于权益市场投资的。在“2021上海全球资产管理高峰论坛”中，央行行长刘金也表示，未来将有更多个人资产从实物资产向金融资产转移，拓展了未来资管行业的发展空间。

另一方面，对房地产行业感兴趣的投资者，可关注物业、建材等板块的投资机会。我们看到碧桂园、万科、世茂等多家负债水平较低、现金流状况良好的头部房企，积极开展物业并购业务。一方面，可以趁物业卖出方现金流紧张的时机谈到一个“好价钱”；另一方面，有利于其快速提升物业这类服务性收入在企业收入中的比重，让企业的现金流不过度依赖于房屋出售单一环节，促进未来企业现金流的持续性和稳定性，提高未来的行业竞争能力。当然，物业服务发展现阶段尚处初级阶段，仍有不少问题亟需厘清，例如物业管理服务内容是否与所收取费用相匹配，如何拓展物业费提价空间，增值服务的提供模式等等。但相信，扩展物业服务规模，抢占先机的房企将拥有更多的主动权。