与主流观点不一致！全球最大资管机构依然看好美国房地产

美国房地产市场近两年的火爆引起了很多投行和美联储官员的警惕，但与主流观点不一致的是，全球最大的资管机构贝莱德(BlackRock)依然看好美国房地产。该机构认为，美国房地产行业有望继续从通胀上升和加息进程慢于预期中获益。

贝莱德指出，美联储整体的鸽派立场是房地产估值乐观的关键因素，美联储加息的速度似乎要慢于前几轮通胀时期。他们预计，通胀将推高租金收入、降低实际利率，并支撑房地产估值。

疫情的影响与房地产市场基本面因素相叠加，造成美国楼市异常火热。美国房价一路飙升，很多美国从业者表示，近50年来，从未见过美国今年5月这样的房价涨势。

美国全国地产经纪商协会(NAR)日前表示，美国5月成屋中位数价格同比上涨23.6%，至35.03万美元，为纪录高点。这一年度价格涨幅为1999年以来最强劲的一次。

数据还显示，2021年5月售价100万美元以上房屋的成交量比去年同期增加了一倍之多。房地产经纪公司Redfin Corp.的数据显示，5月有超过一半的住房成交价格超过其上市价格。

最新一项调查还发现，近六成美国青年计划将自己在疫情期间的储蓄用于购房。这对持续过热的美国房地产市场而言，无疑会进一步催生泡沫风险。

德银、高盛和美联储官员近期赴美国房地产行情纷纷发出预警。波士顿联储(Boston Fed)行长罗森格伦(Eric Rosengren)近日警告，房地产市场的过度繁荣可能将威胁到货币稳定，相比暂停美债购买计划，美联储可能会更早地暂停住房抵押贷款支持证券(MBS)购买。

新的办公需求

“办公室即将消失”的观点在疫情期间盛行，但贝莱德分析师给这一点观点泼了一盆冷水。

该机构称，随着经济重新开放，大型、全新、绿色房地产将面临更多的需求。员工对灵活、充满生机的工作场所的渴望，以及投资者对更深层的ESG承诺的呼声，可能会支撑合适的房地产资产，尤其是在城市。

相反，狭窄、可持续发展程度较低的房地产——以及拥有它们的公司，可能会看到财富减少。总体而言，贝莱德预计房地产需求将出现小幅、结构性地降温，而不是大屠杀式崩盘。

贝莱德认为，在仓库等房地产领域有大量投资的物流公司，可能会夹在两种相反的趋势之间。一方面，不断增长的电子商务需求可能会使物流行业受益，但另外一方面，该市场的许多领域“估值正接近峰值”。