美国房价已接近历史高点！

美国房价已达历史高点附近，美联储高级政客近日警告，房地产市场的过度繁荣可能将威胁到货币稳定，相比暂停美债购买计划，美联储可能会更早地暂停住房抵押贷款支持证券(MBS)购买。

“房地产市场不需要过度繁荣，”波士顿联储(Boston Fed)行长罗森格伦(Eric Rosengren)近日表示，“我只想指出，房地产市场涨跌循环周期已经在美国发生了许多次，并在世界各地都发生过，并日益成为经济稳定问题的重要因素。”

美国全国房地产经纪人协会最新数据显示：美国5月份现房销售中位价格创下了37.7万美元的历史新高，同比增长26%。上涨幅度是1999年有记录以来的最大的涨幅，也是自2012年3月连续111个月上涨；监测的美国183个大都市中，99%的地区房价在今年一季度出现上涨，其中89%的地区房价出现两位数上涨。

疫情导致的工人短缺问题，最终也传导至新房供应。近期，美国商务部报告显示：全美房屋竣工量连续下降，美国房屋库存量降至20年来最低点，而且下降趋势明显。

德意志银行首席分析师吉米·里德（Jim Reid）上月评论称，目前美国房价飙升水平几乎与全球金融危机前无异。当前来看，美国房价已达历史高点，这样的数字将成为一个“巨大的担忧”。

对金融稳定性的威胁

“对我们来说，再次实现2%的通胀目标至关重要，但目的是要使其具有可持续性。”罗森格伦表示，“为了达到这种可持续性，我们就不能在房地产这样的实物资产上，出现增长和衰退周期。”

“我并不是预测我们房地产市场将会破灭。然而，我确实认为对房地产市场发生的事情保持密切关注是有意义的。”他表示。

罗森格伦表示，蓬勃发展的住房市场成为一个重要考量因素，美联储考虑放缓或退出疫情期间对金融系统注入的大量资金援助。

作为资产购买计划的一部分，美联储一直保持着每月400亿美元的住房抵押贷款支持证券(MBS)，以及800亿美元美债的购买步伐。

由于通胀预期高涨，美联储政客近期在密集讨论购债缩减计划。罗森格伦还表示，“合适的时候”，抵押贷款支持证券的购买量需要降低。这将意味着对住房融资的直接援助将很快停止。

罗森格伦表示:“相比暂停美国国债购买计划，我们可能会更早地退出MBS购买计划。”

除了罗森格伦，圣路易斯联储(St Louis Fed)行长布拉德(James Bullard)也认为美联储需要重新评估其对房地产市场的援助。此外，达拉斯联储(Dallas Fed)行长卡普兰(Robert Kaplan)也主张，MBS购买的退出“宜早不宜迟”。

高盛分析师罗尼•沃克（Ronnie Walker）也曾警告，随着经济复苏加快，美国失业率将大幅下跌，而房地产市场供需持续失衡将在今明两年带来两位数的房价上涨，房价升值的5%-15%将被传导至通胀。

高盛的模型预计，2022年底前住房通胀同比涨幅将达到3.8%，2023年将超过4%。这意味着房价的上涨速度将远远快于2006-2007年的房地产泡沫。